В условиях пандемии коронавируса власти приняли ряд мер по поддержке арендаторов, которым из-за прекращения или ограничения деятельности все чаще нечем платить за аренду. Как грамотно и максимально эффективно использовать предлагаемые льготы рассказывает юрист Александра Тюрина в интервью РБК Pro.
Если вы ведете деятельность в одной из наиболее пострадавших отраслей
Правительство составило список наиболее пострадавших отраслей. В него вошли:
авиаперевозки,
культура, организация досуга и развлечений;
физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
туристическая деятельность;
гостиничный бизнес;
общественное питание;
деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
деятельность по организации конференций и выставок;
деятельность по предоставлению бытовых услуг населению;
стоматологическая практика.
Если деятельность вашей организации входит в этот список (к примеру, у вас кафе в торговом центре), то вы можете получить отсрочку и не платить арендную плату, пока в вашем регионе действуют меры повышенной готовности или ЧС. После отмены этих мер и до 1 октября 2020 года вы можете выплатить 50% арендной платы (п. 1 ст. 19 федерального закона от 01.04.2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — закон), постановление правительства РФ от 03.04.2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»).
С 1 января 2021 года по 1 января 2023 года вам необходимо будет погасить долг по аренде, совершая равные платежи не чаще раза в месяц. Размер такого платежа не может превышать 50% арендной платы за месяц.
В период действия отсрочки арендодатель не сможет начислять вам пени и штрафы. Отсрочка не предоставляется в отношении коммунальных платежей, если они включены в арендную плату.
Для получения отсрочки арендатору обязательно надо заключить с арендодателем дополнительное соглашение. Его условия не могут быть хуже обозначенных выше. При этом каждый арендодатель независимо от формы собственности (частная, государственная или муниципальная) обязан заключить дополнительное соглашение не позднее чем через 30 дней с момента обращения к нему арендатора.
Если вы ведете деятельность в Москве и арендуете городское имущество
Дополнительные меры поддержки установлены для малых и средних компаний, арендующих помещения у собственного города. К примеру, если вы владеете кафе или фитнес-клубом в Москве, то по указу мэра от 05.03.2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной боевой готовности» (в редакции от 18.04.2020 года № 44-УМ) ваша деятельность сейчас полностью приостановлена, а арендованное помещение простаивает. Поэтому вы освобождаетесь от внесения арендной платы с 1 марта 2020 года и до последнего календарного дня месяца, когда режим повышенной боевой готовности будет отменен, но не ранее 1 июля 2020 года (постановления правительства Москвы от 24.03.2020 года № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности», от 31.03.2020 года № 273-ПП, от 15.04.2020 года № 405-ПП).
На территории других регионов могут действовать иные меры поддержки.
Если вы — арендатор федерального имущества
Дополнительные меры поддержки установлены для малых и средних компаний, которые арендуют федеральное имущество, (распоряжение правительства РФ от 19.03.2020 года № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»).
Арендаторы из наиболее пострадавших отраслей освобождаются от арендной платы за апрель—июнь 2020 года. Для того чтобы воспользоваться льготой, нужно дополнительное соглашение. Арендодатель обязан заключить его в течение семи рабочих дней с момента обращения арендатора.
Для остальных арендаторов (не из перечня наиболее пострадавших) предусмотрена отсрочка арендной платы за апрель—июнь 2020 года. Арендаторы могут попросить отсрочку вплоть до 31 декабря 2021 года. Она также предоставляется в заявительном порядке на основании дополнительного соглашения, заключаемого арендодателем в течение семи рабочих дней со дня обращения арендатора.
Если вы не относитесь к наиболее пострадавшим компаниям и арендуете помещение у частного лица
Тогда у вас есть:
возможность изменить размер арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (п. 2 ст. 19 федерального закона от 01.04.2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»);
право потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (п. 3 ст. 19 того же закона).
Согласно общим положениям Гражданского кодекса (ГК) РФ вы также можете потребовать отсрочки или уменьшения арендной платы в силу существенного изменения обстоятельств, из которых вы исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств»). В случае приостановки деятельности вы можете отказаться от оплаты аренды на основании ст. 328 ГК РФ «Встречное исполнение обязательства» (приостановление встречного исполнения (внесения арендной платы) в силу невозможности предоставление помещения в использование со стороны арендодателя).
Однако все эти меры носят договорный характер, а значит, предоставление отсрочки/уменьшения арендной платы остается на усмотрение арендодателя, так как прямой обязанности для него ни положения нового закона, ни ГК РФ не предусматривают.
Владимир Путин о мерах поддержки бизнесу
В связи с этим полагаю, что получить их арендатор сможет только в судебном порядке. При этом именно ему придется доказать то, что у него есть право на получение отсрочки или уменьшение арендной платы. Если деятельность вашей компании ограничена либо полностью приостановлена в связи с ограничениями, введенными в рамках режима повышенной готовности, рекомендую направить арендодателю предложение об отсрочке/уменьшении арендной платы в ближайшее время. Тогда, возможно, вам удастся договориться с ним и избежать суда.